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  • Foto del escritorJorge Alamán

Cómo calcular la Plusvalía Municipal con el menor coste fiscal:dos formas de cálculo de la Plusvalía

El impuesto sobre incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), también llamado coloquialmente impuesto de Plusvalía Municipal supone alrededor del 12% de la recaudación tributaria municipal. En este artículo te explicamos en detalle la Plusvalía Municipal, y vemos con ejemplos dos formas de cálculo, con el menor coste fiscal.


¿Qué es la Plusvalía Municipal?

La Plusvalía Municipal es un impuesto voluntario puesto que los ayuntamientos pueden decidir exigirlo o no en su municipio. En la práctica se exige en la mayoría de los municipios.

Este impuesto somete a gravamen el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y que se pone de manifiesto como consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

¿Quién está obligado a pagar la Plusvalía Municipal?

El sujeto pasivo, es decir, quien está obligado a pagar la Plusvalía Municipal, varía dependiendo de que la transmisión sea onerosa o lucrativa. En las transmisiones onerosas el sujeto pasivo es el vendedor mientras que en las lucrativas es el adquirente.

¿Cuándo se paga la Plusvalía Municipal?

El plazo para liquidar el impuesto es de seis meses en las transmisiones por herencia y de treinta días hábiles en el resto (compraventas o donaciones, por ejemplo).

Inconstitucionalidad de la Plusvalía Municipal

La Sentencia del Tribunal Constitucional 59/2017 de 11 de mayo declaró la inconstitucionalidad del tributo en la medida que se sometieran a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor.

Ante la inactividad del legislador para corregir la inconstitucionalidad del tributo para esas situaciones de pérdida de valor, el Tribunal Constitucional dictó la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 de 26 de octubre que declaró inconstitucional el sistema objetivo de cálculo del impuesto de Plusvalía Municipal, declarando inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 TR LHL.

La consecuencia fue la aprobación del Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que dio nueva redacción a los preceptos declarados inconstitucionales, estableciendo un doble sistema de cálculo de la Plusvalía Municipal.

Características de la reforma de la Plusvalía Municipal

Las notas características de esta reforma son las siguientes:

Sujeción al impuesto

Respecto de la determinación de la sujeción al impuesto:

1. No se producirá la sujeción al impuesto en las transmisiones de terrenos respecto de los cuales se constate la inexistencia de incremento de valor por diferencia entre los valores de dichos terrenos en las fechas de transmisión y adquisición.

2. Para ello, el interesado deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición.

3. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición del terreno se tomará en cada caso el mayor de los siguientes valores, sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones:

  • el que conste en el título que documente la operación o

  • el comprobado, en su caso, por la Administración tributaria

4. Cuando se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción, se tomará como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplicará tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición.

5. Si la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas anteriores tomando, en su caso, por el primero de los dos valores a comparar señalados anteriormente, el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

6. En la posterior transmisión de los inmuebles, para el cómputo del número de años a lo largo de los cuales se ha puesto de manifiesto el incremento de valor de los terrenos, no se tendrá en cuenta el periodo anterior a su adquisición, salvo:

  • Previas operaciones no sujetas por aportaciones de inmuebles a la sociedad conyugal, disolución de gananciales, entregas de inmuebles por decisión judicial a cónyuge e hijos por disolución del matrimonio

  • Previas operaciones de reestructuración

Base imponible del impuesto

Respecto de la base imponible:

1. Se mantiene el sistema anterior si bien como método alternativo se establece uno nuevo por diferencia entre valor de transmisión y adquisición que tendrá que ser invocado por el interesado

2. El periodo de generación del incremento de valor será el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto dicho incremento. En los supuestos de no sujeción, para el cálculo del periodo de generación del incremento de valor puesto de manifiesto en una posterior transmisión del terreno, se tomará como fecha de adquisición aquella en la que se produjo el anterior devengo del impuesto

3. En el cómputo del número de años transcurridos se tomarán años completos, sin tener en cuenta las fracciones de año. En el caso de que el periodo de generación sea inferior a un año, se prorrateará el coeficiente anual teniendo en cuenta el número de meses completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de mes

4. El coeficiente a aplicar sobre el valor del terreno en el momento del devengo, será el que corresponda de los aprobados por el ayuntamiento según el periodo de generación del incremento de valor, sin que pueda exceder de los límites que cada año se publiquen en el BOE, según la ley de Presupuestos Generales del Estado. En concreto para el año 2023, se publicaron en el Capítulo I, artículo 71, de la Ley 31/2022, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2023, y los puedes ver en esta tabla comparativa entre los años 2022 y 2023:


Periodo de generación

Coeficiente 2022

Coeficiente 2023

Inferior a 1 año

0,14

​0,15 ⇑

1 año

0,13

0,15 ⇑

2 años

0,15

0,14 ⇓

3 años

0,160

0,15 ⇓

4 años

0,17

0,18 ⇑

5 años

​0,17

0,18 ⇑

6 años

0,16

0,19 ⇑

7 años

0,12

0,18 ⇑

8 años

0,1

0,15 ⇑

9 años

0,09

0,12 ⇑

10 años

​0,08

0,10 ⇑

15 años

0,12

​0,10 ⇓

17 años

0,2

​0,17 ⇓

18 años

0,26

0,23 ⇓

19 años

0,36

0,29 ⇓

20 años o más

0,45

0,45 =

Tabla de coeficientes Plusvalía Municipal 2022 – 2023


¿Cómo se calcula la Plusvalía Municipal?

Veamos un ejemplo del doble cálculo del impuesto:

D. Antonio compró un piso el 30 de enero de hace 22 años por 100.000 euros y lo ha vendido hoy por 300.000 euros. El valor catastral que tenía en el momento de la compra era de 50.000 euros (40.000 euros el valor de la construcción y 10.000 el valor del suelo). El valor catastral hoy es de 200.000 euros (150.000 el valor catastral de la construcción y 50.000 euros el del suelo). El tipo impositivo aplicable es el máximo (30%) y los coeficientes aplicables los del TR LHL.

Calcule la cuota tributaria a pagar por el IIVTNU.

Opción 1: 50.000 x 0,45 x 30% = 6750 euros

Notas:

  • 50.000 es el VC del suelo en el momento de la transmisión

  • 0,45 es el coeficiente para un período de tiempo superior a 20 años

  • 30% es el tipo de gravamen

Opción 2: (75.000-20.000) x 30% = 16.500 euros

Notas:

Valor adquisición: 100.000 x 20% = 20.000

  • 100.000 es el valor de adquisición

  • 20% es el porcentaje que supone el suelo sobre el valor catastral total (10.000/40.000×100 = 20%)

  • 30% es el tipo de gravamen

Valor transmisión: 300.000 x 25% = 75.000

  • 300.000 es el valor de transmisión

  • 25% es el porcentaje que supone el suelo sobre el valor catastral total (50.000/200.000×100 = 25%)

  • 30% es el tipo de gravamen

Diferencia 55.000 x 30% = 16.500

Por lo tanto, resulta una cuota a pagar más reducida si se opta por el método objetivo de cálculo que es la opción 1.

Artículo extraído de asesor excelente


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